С 1 апреля ставки по льготной ипотеке будут увеличены до 12%, при этом проценты по семейной, дальневосточной и сельской ипотеке останутся без изменений. Есть ли шанс для участников НИС, что квартиры подешевеют?
Льготная ставка по ипотеке будет увеличена до 12% уже с 1 апреля 2022 года. Это ожидаемая мера в условиях поддержания высокой ключевой ставки (20%) и резкого роста цен на недвижимость. Вместе с увеличением процентов по ипотечным кредитам, увеличивается и верхний предел кредитования — до 6 млн. руб. для регионов, и до 12 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО. Минимальный срок по ипотеке будет расширен с 20 до 30 лет, размер первоначального взноса 15% останется неизменным.
Новшества были крайне необходимы, так как из-за резкого подорожания квартир стало сложнее приобрести жилье в рамках лимита в 3 млн. руб. Доступная ипотека до 7-8% была ключевым фактором появления высоких цен на недвижимость, наблюдаемых нами сейчас. Долгое время ипотечный кредит можно было взять на очень выгодных условиях, при этом застройщики запускали и собственные программы с низкими ставками, что и привело к повышенному спросу и полуторному увеличению стоимости жилья.
Для справки: доля доступных квартир для ипотеки с лимитом 3 млн. руб. в городах с населением свыше 500 000 человек составляла порядка 8%, после изменения условий эта цифра увеличится до 78%. В столичных регионах данный показатель вырастет с 3% до 79%, при этом в Москве доля доступного жилья увеличится до 54%, в Санкт-Петербурге — до 77%.
С новыми ставками резко изменится положение в области спроса. Ипотека на уровне 12%, анонсируемая государством, представляет собой увеличенную нагрузку на семейный бюджет, и это сократит количество желающих купить жилье в кредит. При похожей ситуации в 2015 году, когда ЦБ установил ставку рефинансирования в 17%, ипотека также предлагалась под 12% годовых, и спрос на жилищные кредиты значительно снизился. По логике, и сейчас следовало бы ожидать удешевления недвижимости, по аналогии с 2015-2017 годами, если бы в дело не вмешался геополитический фактор.
В итоге, на одной стороне, в пользу падения цен,— растущая безработица, падение доходов населения и отток высокооплачиваемых кадров из страны. Сюда же можно добавить сомнения в целесообразности принятия новой льготной ставки — агентства «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что ее все равно недостаточно для покупки жилья по имеющимся сверхценам.
В противовес, на удержание стоимости, работают высокие затраты застройщиков, от расходов на стройматериалы до выплат заработной платы работникам. Отдельное внимание необходимо уделить и проблемам с логистикой: в России перестал работать ряд поставщиков и производителей. Для оборудования и строительной техники придется искать замену так же, как и для ряда материалов, ранее завозимых из-за границы.
Проблема затрат может достигнуть размеров критической, когда застройщики будут вынуждены замораживать работы из-за убыточности строительства. Во избежание этой ситуации В.В. Путин на совещании 28 марта 2022 года получил Правительству РФ разработать программы субсидирования ставок для поддержания проектного финансирования.
Уменьшает вероятность падения цен на недвижимость и инфляция, которая резко выросла с января 2022 года. В 2021 году ЦБ зафиксировал ее на уровне 5,5%, и, по ожиданиям аналитиков, этот показатель увеличится к концу 2022 года до 20%. Возникает вопрос, какого удешевления квартир стоит ожидать, если к концу года суммарные затраты на строительство вырастут?
Участникам накопительно-ипотечной системы необходимо понимать, что ставки на военную ипотеку в ближайшем будущем не будут низкими. На бюджет государства в создавшихся условиях накладывается слишком большая нагрузка, и 12% — это равновесная цифра, для которой возможно субсидирование. Удешевление квартир также представляется маловероятным, и разумнее действовать, исходя из реальной ситуации на рынке.
Напоминаем: в ПАО «ПромСвязьБанк» еще доступна дешевая военная ипотека, и наши специалисты готовы помочь с ее оформлением в срочном порядке.
Звоните по тел.: +7(499)350-58-92.
